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关于小产权房的解释及问题研究

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更新时间: 2019-07-24
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关于小产权房的解释及问题研究

第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

  第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权,按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

  第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

  第一种和第二种解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确,而第三种解释的小产权的法律属性塘厦最新小产权房存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。

  从价格看,乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。

  从住房形态看,一样是普通住宅。

  从买卖手续看,没有缴纳商品房买卖的契税。

  从使用成本看,物业费便宜,水电费便宜,采暖费便宜。

  从物业管理看,由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理,服务管理水平不是很高。

  一,小产权房界定。

  小产权房,又称乡产权,是指未经法定征地和审批等程序,由村集体或乡镇政府独立或与开发商(以下通称开发建设单位)联合在集体所有的土地上开发建设的商品房,购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书,而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明,俗称东莞塘厦小产权房出售小产权房,小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征:。

  (一)小产权房的土地使用不合法。

  依据现行法律规定,在农村集体所有的土地上兴建商品房,必须先由国家征地,并转为建设用地,再由国家出让给建设开发单位,开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费,开发建设成商品房后出售给购房人,由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书,确认购房人对该房屋的所有权,而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人,未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地,未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费,所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件,小产权房所占有的土地属于非法用地。

  (二)小产权房的开发建设程序违法。

  根据现行法律,行政法规规定,开发建设和出售商品房,必须“五证”齐全,即土地使用证,规划许可证,开工证,预售许可证,销售许可证等,小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证,未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续,未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费,其开发建设房屋的程序不符合法律,法规规定。

  (三)小产权房无合法产权证书。

  根据《物权法》第9条规定,“不动产物权的设立,变更,转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力”,房屋属于不动产,即必须要经过国家规定的政府部门登记,颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权,另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管塘厦小产权房二手理法实施条例》第6条规定,房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门,换句话说,只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效,其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权,因此,村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力,小产权或乡产权实质上无产权证书,购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。

  二,小产权房形成的原因。

  (一)市场需求。

  近几年,全国各地的商品房房价都普遍持续不断地大幅度上涨,已远远超过普通百姓的购买能力,购房者购买小产权房的理由只有一个——价格便宜,以为例,“小产权房”主要集中在通州,顺义,怀柔,密云等远郊区,房价多在每平方米2500元至4000元间,甚至有低至每平米1000元以下的,仅为四环内商品房价格的25%至30%,比政府推出的数量稀少且比周边商品房房价略低的限价房还具吸引力。

  从购买小产权房的目的而言,大多数购买者为自己居住,只有少数购买者以投资为目的,从购买者的身份而言,除当地本集体的少数成员外,城镇居民的购买者主要有三种类型:第一类是有能力购买正规商品房(俗称大产权房)的人,但该人群毕竟是极少数,而且多以投资为目的,第二类是没有能力购买大产权房,但又不符合购买经济适用房或限价房的购房者,为了拥有自己的住房,因而购买小产权房,第三类是虽然符合购买经济适用房或限价房者,但基于其经济条件,住房的急需性,购买该类房屋的难度等原因,转而购买小产权房。

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