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万村计划'叫停 长租公寓负责人离职 万科多元化转型'不尽如人意”

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更新时间: 2019-07-11
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'万村计划'叫停 长租公寓龙华小产权房负责人离职 万科多元化转型'不尽如人意”

 

'万村计划'叫停 长租公寓负责人离职 万科多元化转型'不尽如人意”

7月9日晚间,万科公告确认称,长租公寓事业部总经理薛峰离职一事属实,据悉,薛峰自5月底开始担任事业部总经理,至今不足一个半月。


此前不久,消息称,曾获得王石站台力捧的“万村计划”龙华小产权房主动放弃部分偏远地区的已签约农民房房源,并愿意按照合约规定与房东协商赔偿相应违约金。多元化业务转型并未给万科带来新的营收增长点,用万科总裁兼首席执行官祝九胜的话说,万科多元化“不尽如人意”,商业、物流、冰雪等业务,未来会“有序安排”。

履职不足一个半月 总经理离职

薛峰实际是一名万科老将。今年上半年,薛峰经历了频繁的岗位调动。1月,万科通过内部任免邮件,免去其厦门市万科房地产有限公司总经理职务,改任万科企业有限公司总经理,履职4个月后,薛峰再被调到长租公寓龙华小产权房事业部任总经理,之后传出离职消息。


知情人士透露,万科的长租公寓龙华小产权房业务起步于厦门,并在厦门最早进行了多元化尝试,薛峰此前任职厦门万科,对这一业务相对熟悉。万科安排薛峰负责长租公寓,主要是看中了他在厦门时的工作成果,对薛峰“寄予厚望”。


谈及离职,万科方面表示,租赁住宅业务龙华小产权房是万科的核心业务之一,公司将坚定不移地推进该项业务长期健康稳健的发展,长租公寓团队也将在孙嘉的带领下进行组织重建和事人匹配。


今年以来,包含远洋、朗诗等在内的四家房企先后曝出了业务剥离、高管离职和项目投入周期过长的问题,财经评论员严跃进表示,薛峰的离职也恰恰说明长租公寓龙华小产权房不好做。实际情况来看,万科在租赁业务上的投入很大,但困难也多,很多时候品牌影响力做出来了,租客也很多,但长租公寓就是不赚钱,至少和开发业务相比差很多。万科也要继续研究租赁市场的新特点和新风险,尤其是在压缩规模和降低成本方面需要有新的考虑“。严跃进称。


“万科的长租公寓龙华小产权房操作可以理解为”战略方向正确、操盘策略错误”的现象,从长租公寓龙华小产权房发展来看,或者说租赁市场的发展来看,近两年国家大力支持,企业积极响应也无可厚非。但从操盘策略上看,现在做的长租公寓和市场上的部分经济型酒店本质没区别,无非就是一个是按月租,一个按日租的区别,换而言之,对于租赁龙华小产权房背后的需求的研究,其实还是停留在过去的模式上,这也会导致更多经营上的问题 “,严跃进表示。


万村计划”放弃偏远地区“城中村“房源

7月2日,万科内部人士就“万村计划”决定放弃深圳龙华小产权房坪山、光明龙华小产权房等部分偏远地区“城中村”房源,并主动违约赔偿的消息进行了确认,表示,“”万村计划”的推进过程中,确实遇到了一些实际困难,综合推进过程中的客观情况,万科拟对现有房源结构龙华小产权房进行小部分的调整和优化,目前相关工作正在有序推进“。

'万村计划'叫停 长租公寓负责人离职 万科多元化转型'不尽如人意”

早在2018年11月,“万村计划”就被曝出“暂停”全面签约新房源的消息。这一消息,在2018年年底,万科南方区域媒体交流会上得到了确认,万科高级副总裁、南方区域首席执行官张纪文称,“万村计划”确实放缓了拿房源龙华小产权房的速度“,他表示,“一年的时间,我们的城中村房源从一两千间拓展到七八万间,已经到了该收敛的时候了”。


作为万科试水多元化,同时也被标榜为存量时代领域重大尝试的举措,“万村计划”一度被寄予厚望。2018年4月22日,万科深圳龙华小产权房“城市共创大会”中,万科集团创始人、董事会名誉主席王石现身就深圳龙华小产权房下一个40年如何发展做了开场演讲,并为“万村计划”站台,王石认为,万科已经探索出“城中村综合整治+物值引进和管理+城市化商业运营”的发展模式,万村复兴可以成为深圳持续辉煌的基石。


“万村计划”的运作模式是,一方面,万科希望通过对这些“农民房“房源龙华小产权房的改造为其旗下长租公寓项目“泊寓”填充房源,另一方面,作为响应深圳市政府对城中村改造规划的政策,万科希望借“万村计划”保留深圳低成本的居住空间。

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支撑“万村计划”推进的事实是,深圳龙华小产权房官方数据显示,深圳全市土地面积约为1997平方公里,相当于北京的1/8,上海的1/3,广州的1/4,同时被城中村占据了大量土地,存量更新市场广阔。


然而,理想中的”城中村”改造并不容易,改造后的二房东模式龙华小产权房决定房屋价格必须要上涨,而这恰恰容易引发指责。2018年6月,一封以富士康'无名劳工代表'名义发出的《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》在网上流传。《部门书》称,深圳万村发展有限公司(以下简称“万村公司”)在富士康龙华工厂北门清湖新村开展的“万村计划”业务,导致当地“城中村”房租翻了2-3倍。随后,一些“城中村”房东明确表示“不同意万科改造”的消息也被曝出。


万科董事会主席郁亮也坦诚,“确实低估了”万村计划”的困难性,比想象中要复杂得多,目前还没有发现做公寓能赚钱的,万科还在摸索中,会小心谨慎“。

业内人士表示,深圳市相关监管部门规定的城中村租金涨幅每年不能超过6%,而此前万科付给“城中村”房东的租金涨幅是“3年递减10%”,也就是说这些长租公寓的房源龙华小产权房涨幅每年不超过3%,收益预期降低。然而,深圳万科对“城中村”改造投入了很高的成本,如果未来出租率和租金涨幅不及预期,万村公司改造的长租公寓可能6-8年都不会盈利,甚至整个租赁周期都不会盈利。另外,在财务测算和施工进度上,万科也过于激进,有照搬房地产开发“快周转”、“高举高打”套路的嫌疑,通过房屋物理改造龙华小产权房和体验植入,提升短期溢价,这与存量时代精细化运营的思路完全不同,习惯了“拿地-融资-建房-卖房”的产品快速简单复制模式的开发商必然遭遇“水土不服”。


多元化业务“不尽如人意”

除却长租龙华小产权房公寓业务,万科2013年以来对外推出了城市配套服务商的战略方向,同时加速多元化破冰。6年来,万科的多元化触角相继深入了商业、物流仓储、冰雪度假、教育等多个领域,尤其是租赁业务,一度与开发业务平起平坐。


但是,多元化业务的营收上却不甚理想。2018年万科年报显示,去年一年,万科实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%。其中,来自房地产业务的结算收入为2846.2亿元,占比95.6%,排第二位的物业服务收入为97.9亿元,占比3.2%,其余业务仅为1.2%。


6月28日,万科2018年度股东大会中,祝九胜用了“不尽如人意”评价万科多元化业务的回报水平。他表示,“具体而言,物业板块龙华小产权房作为独立的业务是盈利的,回报水平也不错;物流板块布局接近4年时间,也达到了合理的水平,可以覆盖成本;但养老、教育等业务还有些差强人意,万科将不断提升相关业务水平”。

具体而言,物业服务虽然被万科大力推崇,但整体收入尚不足百亿;商业地产龙华小产权房虽然经历了规模的扩张,但是,年报显示,去年一年,以万科印力为代表的商业地产租金收入不过80亿元。


养老方面,数据显示,目前万科旗下的170余个养老项目,基本都处于亏损状态。

创收能力薄弱的同时,部分新业务龙华小产权房由于规模扩张,成本支出一直在增加。统计显示,2018年万科长期待摊费用为50.44亿元,而这一费用在2017年仅为20.66亿元,同比增长144.16% 。


开发业务才是“基本盘”

地产主业上, “不够专心”的万科逐渐丧失了规模龙华小产权房“头雁”的优势,业绩增速趋缓。财报数据显示,2016年-2018年,万科的销售金额分别为:3647.7亿元、5298.82亿元和6069.5亿元;这三年间其销售增速分别为39.5%、45.3%和14.5%。2019年一季度,万科营收483.75亿元,同比增长56.93%,增速相比去年同期,降低了近9个百分点。

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广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉评论称,于开发商而言,无论是向产业地产龙华小产权房转型(比如物流、旅游、养老等地产),还是向下游物业管理、住房租赁、家装等行业转型,又或者向文体、汽车等其他行业转型,都要讲求人力和精力、财力和物力大规模和持续投入的精细化运营。物流地产每平米赚的钱,都是以几毛或几分为单位;租赁至少经营8年才开始盈利,开发商龙华小产权房要耐得住、等得起。因此,如果城市化还有空间,住房改善还有潜力,增量地产开发的红利还在,那么当转型遇到困境,开发商往往选择退回自己熟悉的领域。


万科也在找回“基本盘”。2019年度,“基本盘“一词被郁亮反复提及,祝九胜也在本年度的股东大会上特意强调,” 开发业务是我们的基本盘,2019年开工面积达到3609万平方米,物业服务龙华小产权房稳健发展,住宅租赁也会提高经营质量,提高回报水平”。


“回归“基本盘”的另外一个标志是,拿地态度龙华小产权房的转变。中指院统计数据显示,2019年前2个月,万科积极拿地,耗资274亿位居榜首。3、4月虽有沉寂,但也在不断发力,进入6月,万科先后在昆山、江阴、温州、重庆、宁波、柳州等地豪掷超百亿拿地,仅6月单月,万科新增开发项目就有14个,权益建筑面积275.5万平方米,权益地价188.81亿元,这也是万科本年度用钱最多的一个月。

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