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小产权房的概念和法律属性

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更新时间: 2019-07-24
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小产权房的概念和法律属性

小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,所以,“小产权”其实就是“乡产权”,它并不构成真正法律意义上的产权。

  “小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,所以,“小产权”其实就是“乡产权”,它并不构成真正法律意义上的产权,说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名东莞小产权义出售的,建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

  目前的“小产权房”,“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,连外村农民都不能够买,另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

  和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低,这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

  那么,乡产权房的法律属性如何,其究竟是否合法,能否购买或转让。

  首先应当明凤岗小产权房价多少确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的,因此,并非只要是乡产权房就是非法建筑,其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑。

  既然是合法的,那么乡产权房是否可以购买和转让呢根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农业建设,而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证,房产证,契税证等合法手续,由此可见,凤岗小产权房出售乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的,但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让,置换。

  一,“小产权房”的内涵界定。

  目前,有关“小产权房”内涵描述存在用词不准,限定过多等缺陷,且有不能与我国现行法律,法规相对接,并将“小产权房”外延扩大化问题,影响了政府对‘小产权房”的认知和处理。

  笔者认为,“小产权房”是建在农村集体经济组织所拥有的土地之上且被非本集体经济组织成员(外村村民,城市居民)所拥有的住房,因此,建在农民集体所有土地之上且为该村村民所有的房屋不属于“小产权房”,但一旦卖给非本村东莞凤岗雁田小产权房村民或城市居民则变为“小产权房”,而建在国有土地之上的普通商品房,经济适用房,廉租房等房屋,不论是农民持有还是城市居民持有都不属于“小产权房”。

  二,“小产权房”的形成原因。

  1.从土地制度看,我国城乡二元土地制度造成土地收益悬殊,诱发村集体或村民自发扩大土地使用权利,现行城乡土地制度分全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式,这一制度在现实中造成城乡土地价值收益差距过大,尤其当国家以“公共目的”对农民集体土地进行征用或征收,但农民失地补偿又没有得到公平兑现时,村集体或村民就会在现有体制框架内自发扩大其对土地的支配和使用权利,即在集体土地上建造“小厚街小产权房产权房”向非本村以外居民售卖,以实现集体土地的准市场价值。

  2.从城市需求看,城市人口不断增长,城市房价不断攀升,保障性住房供应严重不足,导致城市低收入居民被迫购买价格低廉的“小产权房”。

  3.从农村建设看,新农村建设中的资金融通等不规范行为,给开发商建“小产权房”提供了获取土地的机会,在新农村建设中,有些乡镇政府在短时间内迫切需要建造村民住房,由于资金窘迫或能力缺失,就极易找开发商融通资金,将上级政府批准用于新农村建设的集体建设用地同开发商搞合作开发,将一部分房屋以低廉价格卖给或直接分配给集体村民,另一部分房子由开发商出售给城市居民以获取利润。

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