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现在不买房,3年后是“涨”是“跌”?开发商亲戚直言不讳

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更新时间: 2019-08-12
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顾客是上帝,在楼市中,购房者就是上帝,往往会被开发商当作贵宾对待。只有当购房者买了房,售楼员才有业绩和销售提成,对于开发商来说,房子变现就有了大笔资金,可以拿地再开发,赚取更多的钱,从这个角度讲,购房者就是开发商的衣食父母。只有当我们在售楼处刷卡购房的时候,才能潇洒风光一下,尝到做贵宾的滋味。


近日,有一位读者朋友提出了一个问题:现在不少人买房并没有那么强经济实力,都是付完购房首付款,余下大部分款项都是向银行按揭二三十年才买得起的,然后每个月还着月供,相当于提前消费,透支了半辈子经济支出才换来的,说到底,房子现在还不是你的。问题来了,如果我们所有人都不买房,3年后房价是?对于这个问题,相信我们每一个人都有自己的见解,谁也说服不了谁。


我们知道,开发商有房价的决定权,如果让他们来回答,他们会说什么呢?正好有一位开发商亲戚,投资开发有10多个项目,高峰期同时投资有20来个项目,他经历过楼市的风风雨雨,针对这样的问题,开发商亲戚直言不讳,说出了大实话:

现在不买房,3年后是“涨”是“跌”?开发商亲戚直言不讳

1.行情好时可以从购房者那里多赚些钱,行情不好时可以从银行那里拿到钱。我们会把一些不好销售的房子抵押给银行,然后换取一些资金出来。作为银行来讲,他们也不着急处理房产,我们能还上款就还,还不上也没关系,反正有房产抵押物,一般也不会作为坏账处理。你们经常看到一些大开发商手笔很大,这里几十亿,那里几百亿上千亿,他们也不是一下能拿出那么多钱,反正有存货就抵押呗,这也算是开发商与金融机构的一种默契。


2.如果大家都不买房,房价会下跌吗?开发商亲戚认为,这个问题根本就不可能存在,你不买房,总有人买房。我们有时候搞一搞优惠活动,人气就旺起来了,说明购房需求还是比较大。现在投资渠道比较少,老百姓的钱放在那里又贬值,房子还是很多人的首选,只要月供能负担得起,我不说百分之百都来买房,3成应该有吧?现在处于楼市调控期,所有的目标就是稳,房地产稳,楼市稳,房价稳,想降一般也难通过,指望房价大跌再买房是不现实的,各方面条件都不具备。


3.开发商破产就会降价卖房吗?可能,但这仅仅是在极个别的情况下,但在大多数时候是不现实的。最近有媒体报道今年上半年有200多家房企破产,被不少人认为这是房价下降的风向标,这或许是个美丽的误会。全国有10多万家房企,每年都有房企因各种原因破产倒闭,一般每年也有2-300家吧,今年可能稍微多了些?

现在不买房,3年后是“涨”是“跌”?开发商亲戚直言不讳

我为什么说开发商就算破产也不会降价卖房呢?因为这种房企真正到了破产边缘,已经是资不抵债了,降价卖,只会增加损失,有房子在那,还可以评估价值。此外,这些破产的房企,很多都是被大房企盯着,稍微有点风吹草动,都会有大开发商来接洽收购。被大品牌开发商买去的项目,价格只会更高,你想啊,品牌提升了,包装一下,价格不是应该卖更高吗?


4.房地产黄金时代过去了,但不等于房价会跌。在过去,房子的成本是人工和建材,加上一定的资金成本等,因为那时候土地价格低,很多时候土地成本就可以忽略。现在房子的成本大都是土地成本,基本要占到售价6成以上,加上税费就更高,剩余部分才是其他成本,当然还包括大概10%左右的利润,不赚钱不是盖房子的初衷,这个也跟项目不同而异。

比如说,你5000/平米拿的地,总得卖1.2/平米以上吧,要想房价降,那土地成本就得降下来,但可能性太低。我们经常参加各地的土地推介会,地方政府也会向我们推销这个地块如何如何好,那个地块又怎么样。为什么呢?因为一个地方需要花的钱在年前都安排好了,土地收入都是里面很大的一块,等着米下锅呢,如果土地卖不出去,或者卖低了,这个预算就白做了,这一年的很多工作就完不成,当然也包括经济发展目标,结果就不用说了。所以,土地价格跟房价一样,都是易涨难跌。面粉涨了,房价自然也会涨。同样,如果说非要问未来3年整体房价到底是还是的话,我只想说四个字,易涨难跌

现在不买房,3年后是“涨”是“跌”?开发商亲戚直言不讳

5.最后说一下这些年卖房子的感受,希望共勉吧。我搞房地产开发,有的项目赚过钱,也有的项目亏过钱,总的来说,这些年行情不错,赚多亏少。大小城市项目都有得赚,亏就亏在某苏的县城,我们当时算是招商引资进去的,土地成本基本上可以忽略不计,但即使这样,因为当地购买力不行,价格不但上不去,销售也实在走不动,几年下来,资金成本也不少,好在借着这年楼市去库存东风清掉了,但还是亏了不少钱。对于这类城市,如果想投资买房还是慎重一些吧,简单的说就是不建议买。


对于赚钱的开发项目,大城市不必说了,没有卖不出去的房子,就看你能不能拿到地块了,这些地方买房投资是没有问题的。实际上,我们在有一些小城市也赚过钱,比如说一些热点区域,这3年左右,基本也涨了一倍的价格,除去资金成本我们还是赚不少。这些地方有一个特点,首先是经济发达,购买力强,二是处在大城市周边的县市,因为大城市房价高加之限购后的外溢购房需求多,未来这类城市应还会有空间。

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