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为什么越来越多的人买小产权房投资?

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更新时间: 2020-06-03
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深圳楼市房价过高:深圳城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。深圳房价长期快速上涨,远远超出了当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求,小产权房存在着大量现实的购买群。


擦边球的空间:根据法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了深圳各区域小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间

为什么越来越多的人买小产权房投资?

就目前来说,深圳的小产权房主要有三种类型:


一是原住民自己筹资兴建的农民楼;


二是村集体组织在集体用地上建设的统建楼;


三是外来开发商购买村里的集体用地,建设并出售的房屋。


因此,目前小产权房的建设方有个人、村委会和公司三个不同的主体,不同的建设方所签订的买卖合同也不同。


深圳最常见的握手楼类型农民房▼


2015年以后,深圳所有的小产权都不让新建了,现在所销售的都是先前村委或者开发商保留的户型,很多客户追寻安全性的因素,只能高价购买。


一般说来,个人的小产权房以出租为主,村委和开发商建设的小产权房则以出售为主,因为没有产证缺乏法律保障,再加上小产权房往往以独栋为主,偷面积情况严重,通风采光没那么好等原因,价格一般只有同位置商品房的三分之一。


因为价位的巨大优势,吸引了大量收入不高,但又希望在深圳有一个稳定居所的人群,因此,小产权房的地下交易一直很旺盛。

为什么越来越多的人买小产权房投资?

小产权房突然火了


小产权房在自己的流通体系不温不火地运传了许多年之后,2014年深圳的小产权房突然开始暗流涌动。买小产权的人越来越多了,卖小产权的人开始惜售了,涨价了,深圳的小产权市场明显有了躁动的情绪,原因主要有两个。


1,一是随着深圳关内的可建设土地越来越稀缺,政府和开发商不得不盯上了小产权房这块最难啃的骨头,其实城中村旧改一直在进行,只是进度缓慢,而近两年,这一进程明显开始加快,随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下,一栋栋农民楼被夷为平地,随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。而流传最广的莫过于去年年底罗湖水贝村的拆迁,拆迁之后,一则段子开始在网上和朋友圈疯狂流转。虽然后面政府紧急进行了辟谣,但原住民一夜暴富在大家看来是个不争的事实。


2,对于很多深圳人来说,这些天降财富虽然看起来让人眼红,可毕竟自己一不是深圳原住民,二不是原住民二代,也只能暗自羡慕忌妒恨一把而已,可是,还有很多买入小产权房的外地人呢,他们当年以极低的价格买入了小产权房,很多也在拆迁之列,那他们是否也获得了相应补偿呢,难道他们的房子被夷为平地之后就被扫地出门了吗?

为什么越来越多的人买小产权房投资?

3,很多风声渐渐显露了出来,据说,在拆迁过程中,当年买了小产房的业主大部分都和开发商签了拆迁补偿协议,获得了同面积商品房置换的补偿,除商品房置换外,很多还获得了现金补偿。这是一个令许多深圳人心潮激动的传闻。这意味着,以上沙为例,五年前以1万元每平米买入的农民房,现在可以置换价值9-10万元的商品房,这种**幅度足以令人心跳加速,血脉贲张。


购买小产权的都是抱着什么样的心态,我觉得有以下几点:


一,投资的会多一点;


1》土地资源的缺少,深圳的土地1996.85平方公里,而2017年深圳常住人口已经达到了1252.83万,没有租不出去的房子,并且租售比很可观;举例民治来说,民治边上的房子2房的租金高达3500,并且是很好租,


2》商品房限购,限贷,三价合一,等等一系列因素,阻挡了多少投资客户的脚步。深圳发展带动大量的人口入市,早期来深圳的人不会在为房子而担忧;身上有了闲钱,股市不稳定,商品房单价太高,税费,限购等等因素的影响下,就想着投资一套小产权房

为什么越来越多的人买小产权房投资?

3》稀缺性,2015年以后,村委房,统建楼,或者是村民的宅基地,这类项目都不让新建;现在所有的都是保留户型发售,看过小产权村委房的客户不想去问,先前先前业主买的时候多少钱每平米;抓住深圳最后的机会。毕竟,资深的投资客都知道,规模越大,也就越安全,越有保障,但是随之而来的就是价格恐怖。


4》投资回报率,观澜富士康南门的一套22㎡的项目。总价21万,并且家私家电全送,包租,租金可以高达1000元;几乎20年就可以回本,有些项目的年回报率已经高达6个点。而就近的商品房可能要80多万,关键是没有单间这种小户型,投资大户型又不划算,因为一般投资小产权的客户都有了商品房,有的不仅一套或者几套,首付5成,也要100多,就像苏姐说的一样,这么多钱,我放银行还安全一点。


5》还有就是地段稀缺性,上塘地铁口一套一房的总价接近60万就可以买的到,但是临近的商品房的单价已经趋近于6万,而一般考虑投资的客户,无非就是地段租金回报率,上塘这个项目地铁口就300米,很多商品房的地段都没有这个好;租金也可以高达2200元。


6》现在政府打造以租代购的模式;有些知名的开发商整个村,整个片区的收购;重新装修,出租;租金会高很多,现在有了知名开发商帮忙包租,这个影响力就会更大。因为我房子不用管了啊,我有知名开发商帮忙收租,收钱就可以了啊。

为什么越来越多的人买小产权房投资?

为什么越来越多的人买小产权房投资?

7》博拆迁;想着几十万赔偿商品房的梦,先前是有客户博到了,并且买的时候是2008年,买在布吉,后来每套赔了300万,跟商品房的赔偿是一样的。还有罗湖插花地等等都是博旧改。

为什么越来越多的人买小产权房投资?

二,自住,这也算是一个很重要因素。


1》这可以很好的理解,租金上涨,有的时候被房东催着收房租;现在自己可以房东;几乎每一个人来深圳打拼的,在没有大富大贵的时候,都有住农民房的经历。


2》短期内转手,自己省点房租,房子升值,后续好卖,这是很多客户目前考虑投资客户的想法。


2018年6月份买在福永,上个星期卖了出去;赚了接近8万,因为客户远,没有考虑自己住,这个数据还不算每个月收的租金。因为客户更多去考虑商品房。


经过客户的允许,可以发到朋友圈,信息绝对真实;

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