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小产权房的主要问题及详解

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更新时间: 2020-06-03
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 小产权房的主要问题及详解

1,农民基本生活保障问题。

  目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发,集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件,而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分,大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了,对农民来说,作为集体土地主人,“小产权”房将使他们(而不是开发商)成为土地增值最大的受益者,实际上,这也符合宪法和国际惯例的精神,世界银行对工程的土地移民在保障收益上就有明确的政策法规,这就是土地的原来的拥有者或居住者必须享有土地重新开发和征用的利益——分红,像中国这样,一开发就把农民的土地给开发商,农民土地的东莞茶山小产权房增值只能由开发商和地方政府分享的模式,实质上是一种“打贫济富”的不合理分配,在这过程中,农民受到一定安置,拿到一些补偿款,却永远失去了土地,由于土地的利用具有很大的不可逆转性,必然会带来大量耕地流失,而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁。


  2,购房者权利保障问题。

  我国的宪法第十条规定:“城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地,自留山,也属于集体所有,”而集体所有制土地上的建筑将无法取得《房屋所有权证》,中央2019小产权房政策这也是此类住宅被称为小产权住宅的一个最为重要的原因,不久前建设部发布的《关于购买新建商品房的风险提示》也再次强调:“在农民集体所有的土地上建设的房屋,未经规划,未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售,并且其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发”,所以在房屋产权上,“小产权”房一般只有土地使用权证,而无房屋所有权证,此外,在“房地产开发活动中,对国有土地一律是有偿使用,这是法律所要求的必备条件,任何无偿使用土地的房地产开发都是为法律所禁止,不能允许的,其实质上造成国有资产的流失,损害国家,社会的公共利益”。

  一,在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权黄江小产权房价格房的,一般可认定其买卖有效,因为该民事行为不违反法律,法规和禁止性规定,向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的,一般应认定其买卖行为无效,但有以下情况的,应根据具体情况分别予以认定处理:一是购买人在买房后已经迁入本集体经济组织的,二是出卖人已经成为城镇居民的,三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑自留有居住房屋的,四是因分家析产,离婚,遗产继承等引起的小产权房的流转纠纷等,五是对历史原因形成的小产权房,要区分不同情况,妥善处理。

  二,对凡是非法占用耕地,不符合土地利用规划而建设的小产权房所进行的流转关系应认定为无效。

  小产权怎么过户三,注意小产权房与其他形式产权房的区别,小产权房与商品房(含未进行产权登记的商品房),经济适用房,限价房,廉租房,公有住房等,在产生的原因,产权的性质,使用的范围上有着明显区别,因其流转而产生纠纷也应区别对待。

  根据我国《土地管理法》和相关法律法规规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地除外,”也就是说,只有国有土地才可用于商品房开发建设,开发商在履行合法开发立项手续后,办理土地出让手续并按规定上交给国家土地出让金东莞塘厦小产权房价和使用税(费),再由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证,这样的商品房称为大产权房。

  根据房屋的建设是否具备合法的审批手续,又可将小产权房细化为两种类型,第一种是经所在县级政府合法批准后,集体经济组织在自有的非农用地上修建的村民住宅用房,这些房屋在首先满足集体经济组织成员的住房需求后尚有剩余,由该经济组织以自己名义将余房出售给本集体之外的人,该种房屋本身属合法建筑,其上权益依法应受法律保护,第二种是集体经济组织未经任何审核批准程序,擅自在其自有的农用地上修建的房屋,该种房屋本身就属于违章建筑,因而其上所附权益也无法受到法律的保护。

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