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2025年时,(厚街小产权房)房子“青菜价”还是“钻石价”?专家两字点出答案所在

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更新时间: 2019-08-25
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2025年时,(厚街小产权房)房子“青菜价”还是“钻石价”?专家两字点出答案所在

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2025年,房子相比现在是便宜还是贵?专家两字点出答案所在

随着这些年房价的不断上涨,房价与收入的比值越来越高,根据此前易居研究院发布的《2019年上半年全国50城房价收入比报告》显示,上半年50城的房价收入比均值为13.6,远超国际通行说法“3-6为合理区间”,也超过国务院参事仇保兴认为的“符合中国实际情况的房价收入比10”,一句话,就是说我们的房价涨得过快,与收入比值不合理。

当然,这仅是机构和专家们的看法,那么,作为楼市的直接参加者是如何看待未来房价走向呢?实际上,从大家在网络上留言可知,普通购房者对于未来房价看法分歧还是比较大,一类人坚信未来房价还会涨,现在不过是中场休息一下,另一类人认为,现在房价已脱离刚需,没有接盘者,房价就不可能涨了,慢慢回归才是正确姿势。那么,他们的说法有道理吗?下面我们来看看两类群体观点的依据到底是什么?你属于哪一类呢?

 

坚持未来房价还会继续上涨的观点,理由有3点:

1.按照以往经历,钱每年都在贬值,物价都在不同程度上涨,房子作为一种商品,不可能不涨。

2.房子构成的成本价格都是在涨,比如土地、钢铁、水泥、绿植和人员工资,甚至资金成本都在涨,房子的售价怎么可能低。

3.房地产及其关联行业数十个、上百个,解决了很多就业,在国际环境不确定的情况下,从稳经济、稳就业的角度考虑,房地产还是会保持一定速度发展,房价也没有下跌的基础,只要调控稍微放松,房价还是易涨难跌。

坚信未来房价会逐步回调的观点,主要依据也有3点:

1.房子作为一种商品,也会遵循市场规律,没有只涨不跌的商品,比如汽车、电视机,不但价格没涨,事实上还跌价了。

2.房子终究是用来住的,无论是投资客还是炒房团手上有多少套房子,他们的房子最终要转移到刚需手中,房价与收入严重脱节,刚需接不了盘,价格自然会回归正常。

3.人们生育意愿越来越低,独生子女家庭占据很大部分,很多家庭均是由独生子女组成,随着老龄化逐步到来,他们可能面临接手几套房子的情况,日本高度老龄化导致房价快二十年还没有恢复到前期高点就是例证。

对于两类群体对未来房价的看法,相信即使请他们在一起辩论一天也不会有什么结果,多半谁也难说服谁。我们知道,影响房价的因素众多,比如人口、收入水平、交通、商业配套等因素,不过,经济学专家认为,真正影响房价的因素是“货币”。它决定了与之关联资产价格的增减,是历史上吹起资产价格泡沫的决定性力量。所以,从经济学角度看,“货币”两字决定了未来房价是贵还是便宜!专家两字点出答案所在。

 

为什么说货币因素是决定未来房价的关键性因素呢?

首先,当央行增加货币供应时,商业银行会获得更多的流动性,可以发放更多的住房贷款,获得房贷的购房者多了,对商品房需求就会增加。由购房需求推动的房价上涨就自然而然。当不断增加货币供应,那么银行就可以满足更多人的房贷需求,人们对商品房需求就会继续增加,从而使房价继续增长。

其次,当货币流通量增加后,开发商可以有资金去拿地,从而推高土地价格。从最近主管部门限制银行或者信托机构向房地产开发企业“输血”可知,就是不让更多的资金流入开发商,促进土地市场价格稳定。

第三,房价涨跌可以看成是一种货币现象。举个例子,假如20年前,全社会商品总值是1万亿元,此时货币发行总量正好也是1万亿元,一件商品的价格是1元,房子的价格1000元/平米,20年后,货币总量已经达到15万亿,此时一件商品的价格可能已经10-15元了,这个时候房价可能到10000-15000元/平米,这仅是不同商品不同价格同比例放大而已,所以,房价可以看成是一种货币现象。

第四,明面上,国家可以通过政策限制和政策监管达到资金不可直接流向房地产市场,但是,通过商品交易而非银行贷款,这些巨量的货币仍然可以到达某些人手上,这些人可以拿着已贬值的资金去买房或者搞房地产开发。所以,从这个角度看,房价上涨不仅仅是货币贬值那么简单,还会是商品房贷款人和开发者展开竞争性购房从而推动房价上涨。

未来货币供应会怎么走,基本上决定了房价走向

先看一组数据:广义货币供应量2009年约61万亿,GDP约为34万亿,到2018年时,M2为182.6万亿,GDP约为90万亿,10年时间M2净增长2倍,M2与GDP比值由1.79扩张到2.02。我们可以看到,货币增速快于经济增速,房价快速上涨也就不足为怪了。那么,未来货币供应会怎么走呢?

 

可以肯定的是,未来货币增速显然不会像以前那样快了!主要体现在三个方面:一是2017年和2018年,M2增速已经由2016年前的两位数增速下降至8%附近,趋势已经发生逆转;二是货币与经济发展保持同步性,随着经济增速进入“L”型,货币供应也逐步下降;三是正如前重庆市长黄奇帆近日在世界华人不动产学会上演讲所提到的那样,这两年国家通过去杠杆、稳金融已经做到让M2大体增长率=GDP增长率+物价指数。可以预判,未来十几年,GDP增长率大体在5%左右,物价指数大概在2。那么,这是一个什么概念呢?我们再梳理一下:2016年之前十多年,M2货币增速在11%以上,这两年在8%左右,未来10多年在7%左右,大概就是这样。按照此前分析原理,货币增速下降,房价增速也会下降。

2025年,房子青菜价还是钻石价?或者换句话说,房子相比现在是便宜还是贵?

无论有没有楼市调控存在,房地产发展脉络事实上已越来越清晰,对后期楼市预判,甚至房价预判基本上也有个大概。2025年,这个时间肯定属于城市化下半场,大概在中间阶段,用青菜价和钻石价来比喻房价应该说都不是很贴切,但基本可以判断的是,到2025年,那时整体房价大概率比现在高,但能否跑赢通胀,那就要分情况来看,主要从三个方面看:

 

1.总体上看,整体房价增速会放缓,如果说过去年均能达到9%增速的话,那么未来对比货币增速M2大概降低3-4个点,全国房价年均增速预计也会同比例下降至5-6%,基本与GDP增速保持一致;

2.随着这波全国性楼市去库存接近尾声和棚改任务指标缩减,城市之间的楼市大概率会恢复到3年前的楼市状态。城市楼市又继续分化,城市经济发展快、人口净流入多、国家政策支持力度大的地区,房价显然会超过平均增速,也很有可能跑赢实际通胀率。比较符合这个标准的主要就是国家规划的19个城市群,当然,不能说每个城市群都能发展那么好,差不多排名靠前的7-8个城市群应该是没问题的,其中里面还包括若干个大都市圈。此长彼消,那些被平均的地方,比如人口净流出的收缩型城市,目前大概有80个,占城市数12%左右,不仅跑不赢通胀,有些地方还可能滞涨。



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