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房地产税怎么征?专家建议面向全部城镇住房,高房价还扛得住吗?

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更新时间: 2019-09-18
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房地产税怎么征?专家建议面向全部城镇住房,高房价还扛得住吗?

房地产税怎么征?专家建议面向全部城镇住房,高房价还扛得住吗?

房地产税一直都是大家高度关注的话题,每一丝风吹草动都会牵动大家的敏感神经,因为它的出台直接关系到大家的钱袋子。正因如此,不同人对待房地产税有着不同的态度,还没买房的自然希望通过出台房地产税可以控制房价,而多套房拥有者则担心房地产税的出台会增加持有持本。其实,房地产税并不是什么新鲜事物,早从2011年开始,上海、重庆两市就已经开始了试点,只不过在很长一段时间里,有关房地产税的权威消息并不多见罢了。但是,从2017年开始,关于房地产税出台的消息越来越多,先是国家确定了立法先行、充分授权、分步推进的征收原则,后来又列入到了五年立法规划,对此业内普遍认为房地产税的脚步越来越近了。

 

房地产税如何征收?业内主流观点基本达成一致

对于房地产税而言,现在大家关心的问题已经不再是要不要征,而是应该怎么征,到底是按照面积还是按照套数,以及会不会有免征范围。对这个问题,业内一直是处于持续的争论之中。比如,SOHO中国董事长潘石屹建议按照套数征收,而且第一套房子绝对不能收,第二套房子也不应该征,三套、四套、五套以上房子的人多的是,赶紧去征他们的税。此外,财政部财政科学研究所税收政策研究室主任张学诞则建议按照面积来进行征收,由国家统一制定人均免税面积40-60平米的标准。

近日,在第九届中国价值地产年会上,中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏也发表了相关看法,而且他还提出了“三步走”的方案。具体来看:第一步,向全部城镇住房征收房产税,因为首套房的认定有难度。第二步,以身份证为凭据,每个人可退税一套,“见房就征,见证就退”,而且商改房、安置房等都包括在内。第三步,从小产权房开始征房产税。对于这三步,如果猛一看,似乎所有房子都要征税,但仔细揣摩,其实不无道理。

 房地产税怎么征?专家建议面向全部城镇住房,高房价还扛得住吗?

笔者认为,针对第一步,如果首套房免征,很可能就会出现假离婚的现象,对这一点大家都已经深有体会了,最终可能会削弱房地产税应有的功能。针对第二步,目前我国建立了不动产登记制度,凡是输入身份证号,名下有多少套房产一目了然,所以每个人退税一套之后,多余的房子都会面临被征收的可能性,这在一定程度上可以保证相对的公平性。针对第三步,小产权房不受法律保护,但是要不要征收,一直都是争议的焦点,但笔者认为,如果征收基本上意味着小产权房转正的可能性提高,这对于小产权房入市也是一大利好消息。作为原国家房改课题组组长,孟晓苏一直着有“房地产之父”的称号,他的观点有一定分量,值得大家参考。

其实,基于以上观点来看,对于房地产税征收,不管是按照面积,还是按照按照套数,又或者退税一套的方式,归根结底都明确了免征范围,这对首套刚需的利好是显而易见的。就这一点来看,虽然房地产税还没出台,业内主流观点基本达成了一致。

 

房地产税何时出台?目前已经迈出去了实质性的一步

笔者认为,根据“立法先行、充分授权、分步推进”的基本原则看,目前已经迈出去了实质性的一步。中国法学会财税法学研究会顾问、全国人大预算工委法案室原主任俞光远在接受媒体采访时透露,房地产税立法小组2018年就已经成立了,当前正在各地进行调研,为接下来的立法做准备。我们前文已经说了,房地产税已经被列入了五年立法规划,所以笔者认为,一旦调研结束,5年内被提请审议的可能性就会越来越高。

对此,恒大经济研究院院长任泽平则表示,做好立法再提征收,预计2020年立法会初见成效。中泰证券首席经济学家李迅雷则表示,两三年内推出的可能性不大,五年之内还是有可能的。其实,在笔者看来,无论是三年后还是五年后,目前这还都只是大家的预判,但有两点已经基本可以确认:一是,房地产税征收不会搞突然袭击,这是一个需要慢慢推进的过程;二是,房地产税出台已经是板上钉钉的趋势,喊了很久的“狼来了”,这次可能真的不会等太久。

 

房地产税出台影响几何?购房者可关注这三个层面

首先,对多套房拥有者来说,尤其是炒房囤房客,房地产税就如同一把悬在头顶上的利刃,虽然还没有出台,但心理震慑力早已形成。如今,楼市调控持续收紧,房价只涨不跌的阶段过去了,如果未来房价不上涨或者涨幅放缓,最终只会白白增加持有成本。一旦房地产税出台,对多套房拥有者无疑是雪上加霜。因此,笔者认为,随着楼市回归理性,长期持有过多房产,已经慢慢变得不明智,特别是对于房价过度透支的三四五线城市来说,楼市调控就如同“温水煮青蛙”,是时候适度减持过多的房产了。

其次,作为房地产长效机制的重要组成部分,房地产税出台是板上钉钉,而未来房地产税替代土地财政也是大势所趋。一方面,可供开发利用的土地资源本身就是有限的,用于住宅建设的就更少了,而且土地财政并不是长久之计,所以土地财政正慢慢走到瓶颈期。另一方面,我国住房总量基本够了,但住房资源分布不均,所以需要通过房地产税把多余的空置的房产推向市场。同时,伴随大拆大建时代远去,房地产市场已经开始从增量市场向存量市场过渡,未来持有环节的税收也将逐步替代土地出让金。

 

第三,房地产税出台给房价带来的影响,是大家最关心的话题,也是专家争议的焦点。潘石屹曾表示,房地产税一出台,房价一定会下降。相反,社科院财政研究室主任杨志勇则比较直白,房地产税不会让房价下降。在笔者看来,如果单纯依靠房地产税,短期内一定会影响大家的房价预期,但如果长期来看作用有限,大概率只会对高房价起到平抑作用。不过,如果与限售等政策相结合来发挥“组合拳”的效果,或将对房价产生明显下拉作用,房价再想抬头就难了。

总而言之,房地产税威力到底如何,最终还需要市场来检验。不过,可以明确的是,作为长效机制的重要组成部分,房地产税一定会对楼市平稳起到促进作用。试想,一旦房地产税出台,持有过多房产就要面临物业费、按揭利息、房地产税、交易税费等大量持有成本,所以炒房客和多套房拥有者承受的压力无疑是最大的,再叠加房价长期保持平稳,这基本意味着买房只赚不亏的阶段过去了。其实,笔者认为,退一步来说,与其担心房地产税可能会增加自身持有成本,不如踏踏实实回归居住的本质需求,放弃投机囤房的幻想。

 

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